Kira geliri beyannamesi (GMSİ) vergi hesaplama

2025 ve 2026 yılı GİB kira geliri istisna ve beyan hadleri

2026 yıllık konut kira gelirine göre örnek vergi tablosu (%15 götürü gider)

Sık sorulan sorular

2025 ve 2026 yılı konut (mesken) kira geliri istisnası ne kadardır?

GVK Madde 21 kapsamındaki yıllık konut kira geliri istisnası; 2025 takvim yılında elde edilen (Mart 2026’da beyan edilen) gelirler için 47.000 TL, 2026 takvim yılında elde edilen (Mart 2027’de beyan edilecek) gelirler için 58.000 TL’dir. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarların altında kalırsa ve başka beyan zorunluluğunuz yoksa beyanname verilmez.

Kira geliri beyannamesi ne zaman ve nereye verilir?

Kira gelirleri (GMSİ) elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayının 1’inden 31’ine kadar (son gün resmî tatile rastlarsa takip eden ilk iş günü) GİB Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) veya e-Devlet üzerinden elektronik ortamda ya da vergi dairesine beyan edilir.

Kira gelir vergisi kaç taksitte ödenir?

Hesaplanan gelir vergisi 2 eşit taksitte ödenir. 1. taksit beyannamenin verildiği Mart ayı sonuna kadar (beyanname damga vergisiyle birlikte), 2. taksit ise Temmuz ayı sonuna kadar GİB İnteraktif Vergi Dairesi, anlaşmalı bankalar veya vergi dairelerinden ödenir.

Götürü gider (%15) ile gerçek gider yöntemi arasındaki fark nedir?

Götürü gider yönteminde belge ibraz etmeden istisna düşüldükten sonraki kira gelirinin %15’i doğrudan gider sayılır. Gerçek gider yönteminde ise kiraya verilen mülke ait belgeli harcamalar (aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, emlak vergisi, faiz, iktisap bedelinin %5’i vb.) düşülür; ancak konut istisnasına isabet eden kısım indirilemez.

Götürü gider yöntemini seçersem hemen vazgeçebilir miyim?

Hayır. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, bu usulü seçtikleri yıldan itibaren 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Gerçek giderden götürü gidere geçişte ise böyle bir bekleme süresi yoktur.

Gerçek gider yönteminde hangi harcamalar kira gelirinden düşülebilir?

GVK Madde 74’e göre kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; idare giderleri; sigorta giderleri; konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i; ödenen vergi/resim/harç ve belediyelere ödenen harcamalara katılma payları; kendi oturduğu konut için ödenen kira bedeli (konut kirası varsa) gibi belgeli giderler istisna oranına denk düşen kısım hariç düşülebilir.

Kimler konut kira geliri istisnasından yararlanamaz?

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar; ayrıca elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının gayrisafi toplamı GVK m.103’teki 3. ücret dilimi sınırını (2025 gelirleri için 1.200.000 TL, 2026 gelirleri için 1.500.000 TL) aşanlar konut istisnasından faydalanamaz.

İşyeri kira gelirinde beyan sınırı ve %20 stopaj nasıl işler?

İşyeri kiralarında kiracı (vergi sorumlusu) kira ödemesi üzerinden %20 gelir vergisi stopajı kesip muhtasar ile öder. Yıllık brüt işyeri kira geliri 2025 için 330.000 TL’yi, 2026 için 400.000 TL’yi aşmazsa beyanname verilmez (kesilen stopaj nihai vergi olur). Sınır aşılırsa tamamı beyan edilir ve yıl içinde kesilen %20 stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir; hatta stopaj hesaplanan vergiden yüksekse vergi iadesi doğabilir.

Hem konut hem işyeri kira geliri varsa beyan sınırı nasıl hesaplanır?

Konut kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile brüt işyeri kira geliri toplanır. Bu toplam beyan sınırını (2025 için 330.000 TL, 2026 için 400.000 TL) aşıyorsa hem konut hem işyeri kirası birlikte beyan edilir. Aşmıyorsa işyeri kirası beyan edilmez, yalnızca istisnayı aşan konut kira geliri beyan edilir.

Kira gelirlerinde neden ücretlilerden farklı gelir vergisi dilimi uygulanır?

GVK Madde 103’te ücret gelirleri ile ücret dışı gelirlerin 3. vergi dilimi (%27) sınırı farklıdır. Kira geliri (GMSİ) ücret dışı gelir olduğu için 2026’da 3. dilim sınırı 1.500.000 TL değil 1.000.000 TL olarak uygulanır (2025 gelirlerinde 800.000 TL). Hesaplayıcımız bu ayrımı otomatik uygular.

Hisseli tapuda (ortak mülkiyette) kira istisnası nasıl uygulanır?

Bir konuta birden fazla kişi hissedar ise her ortak kendi hissesine düşen kira gelirini ayrı ayrı beyan eder ve her hissedar konut istisnasından (2025 için 47.000 TL, 2026 için 58.000 TL) tam olarak ayrı ayrı yararlanır.

Kira bedeli düşük gösterilirse veya yakınlara bedelsiz verilirse ne olur?

GVK Madde 73 uyarınca kira bedelinin hiç alınmaması veya emsalinden düşük gösterilmesi hâlinde "emsal kira bedeli" esas alınır (bina emlak vergisi değerinin %5’i). Ancak mal sahibinin usul, füru (anne, baba, çocuk, torun) veya kardeşlerinin ikametine bedelsiz tahsis ettiği konutlarda emsal kira bedeli uygulanmaz.

Kira tahsilatının banka veya PTT üzerinden yapılması zorunlu mu?

Evet. GİB tebliğleri uyarınca konut ve işyeri kiralarında tutar sınırı olmaksızın tüm kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla tevsik edilmesi zorunludur. Elden ödeme tespitinde her bir işlem için kiracı ve kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası uygulanır.

Yıllık beyanname damga vergisi ne kadardır ve nasıl ödenir?

2026 yılında verilen yıllık gelir vergisi beyannameleri için maktu damga vergisi 1.189,50 TL’dir. Gelir vergisi çıkmasa dahi beyanname verilmesi hâlinde bu damga vergisi Mart ayı sonuna kadar 1. taksitle birlikte ödenir.

İlgili araçlar

• Tapu harcı ve döner sermaye hesaplama — Alıcı + satıcı (%2 + %2) tapu harcı ve TKGM döner sermaye.
• Kira artış oranı hesaplama — Güncel yasal sınır ve yeni kira tutarı.
• Gelir vergisi hesaplama — Güncel dilimler ve yıllık matraha göre vergi tutarı.
• Harçlar ve vergiler — MTV, pasaport, ehliyet ve diğer harçlar.